2026年4月1日から住所・氏名変更登記が義務化されます
2026年（令和8年）4月1日から、
不動産の所有者の住所や氏名が変わった場合の登記が義務化されます。
これは所有者不明土地問題を解消するための制度改正で、今後は変更があった場合に登記をしないまま放置することができなくなります。
そして、正当な理由がないのに変更登記をしない場合、５万円以下の過料が科される可能性があります。
住所・氏名変更登記とは
不動産を所有している方が
- 引っ越しをして住所が変わった
- 結婚などで氏名が変わった
このような場合に行う登記を、住所（氏名）変更登記といいます。
これまでは申請するかどうかは任意でした。
しかし法改正により、2026年4月1日から義務化されます。
住所や氏名に変更があった場合は、変更があった日から2年以内に登記申請をしなければなりません。
また、2026年（令和8年）4月1日より前に住所等を変更した場合であって、変更登記がされていないものについては、2028年（令和10年）3月31日までに変更登記をする必要があります。
過料について
法務省のホームページにQ＆Aがあります。
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過料の適用対象となるのは、どのような場合ですか？
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＜令和８年４月１日以降に住所等に変更があった場合＞
住所等の変更日から２年以内に変更登記をしない場合で、変更登記をしないことについて正当な理由がないときには、過料の適用対象となります。＜令和８年４月１日より前に住所等に変更があった場合＞
令和１０年３月３１日までに住所等変更登記をしない場合において、住所等変更登記をしないことについて正当な理由がないときは過料の適用対象となります。
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過料が科される場合の流れを教えてください。
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次の(1)から(3)までのとおりとする予定です。
(1) 登記官が、義務違反を把握した場合、義務違反者に登記をするよう催告します（催告書を送付します。）。
(2) 催告書に記載された期限内に登記や申出がされない場合、登記官は、裁判所に対してその義務違反を通知します。
ただし、催告を受けた相続人から説明を受けて、変更登記をしないことにつき、登記官において「正当な理由」があると認めた場合には、この通知は行いません。(3) (2)の通知を受けた裁判所において、要件に該当するか否かを判断し、過料を科する旨の裁判が行われます。
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登記官は、どのような場合に申請の催告をするのでしょうか？
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登記官が登記申請の審査の過程等で把握した情報により行うこととしており、例えば、次の(1)又は(2)のような場合を想定しています。
(1) 所有権の登記名義人が表示に関する登記の申請をした場合において、申請情報の内容である所有権の登記名義人の住所等が登記記録と合致していなかったとき。
(2) 住基ネットに対する照会により住所等に変更があったと認められた所有権の登記名義人が、職権による住所等変更登記をすることについての意思確認のための通知を受領したが、当該登記を拒否し、又は期限までに回答をしなかったとき。
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過料の金額はいくらですか？
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通知を受けた裁判所において、要件に該当するか否かを判断し、過料を科する旨の裁判が行われます。過料は、５万円以下の範囲内で裁判所において決定されます。
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住所等変更登記を行わないことについて「正当な理由」があれば過料が科せられることはないとのことですが、どのような場合に「正当な理由」があると認められるのですか？
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次のような事情が認められる場合には、一般に「正当な理由」があると認めることとする予定です。
もっとも、これらに該当しない場合においても、個別の事案における具体的な事情に応じ、登記をしないことについて理由があり、その理由に正当性が認められる場合には、「正当な理由」があると認めることとする予定です。(1) 検索用情報の申出又は会社法人等番号の登記がされているが、登記官の職権による住所等変更登記の手続がされていない場合
(2) 行政区画の変更等により所有権の登記名義人の住所に変更があった場合
(3) 住所等変更登記の義務を負う者自身に重病等の事情がある場合
(4) 住所等変更登記の義務を負う者がＤＶ被害者等であり、その生命・身体に危害が及ぶおそれがある状態にあって避難を余儀なくされている場合
(5) 住所等変更登記の義務を負う者が経済的に困窮しているために登記に要する費用を負担する能力がない場合
今後の対応は？
現在、次のような場合は、住所変更登記が必要な可能性があります。
- 不動産を購入してから引っ越している
- 結婚などで姓が変わっている
- 相続した不動産の住所が古いままになっている
また、今回の制度とあわせて、法務局が住所変更を職権で行うための制度（スマート変更登記）も始まります。
あらかじめ、生年月日などの情報を申出しておくことで、住民票の変更に合わせて法務局が住所変更登記を行う仕組みです。
登記の状況が分からない場合でも確認できますので、まずはお気軽にご相談ください。
